「立地は気に入ったけど、欠陥住宅だったらどうしよう…」 古いのは見ればわかるけど、悪さ加減がよくわからないですよね。車でも電化製品でも、中古を買う時につきまとう一番の心配事ではないかと思います。
不動産の取引では欠陥のことを「瑕疵」と表現します。家を買おうとする買主さんは、内覧等で物件の状況を確認し、気に入れば購入する流れになるのですが、購入前に確認できなかった物件の瑕疵については、売主さんに対して修理や補修等を要求することができます。更に、瑕疵の程度によっては、損害賠償や契約の解除を求めることも認められています。
このように表現すると、購入時点で確認できなかった欠陥についても売主さんがちゃんと対応してくれるから安心だと思われるかもしれませんが、瑕疵担保責任期間については、ケースバイケースで設定されるのが一般的ですから、注意が必要です。
売主さんにしてみれば、売却代金を手にしたあとも欠陥に対する責任を負わされ、いつ何時補修代金や損害賠償、契約解除を要求されるかわからない不安定な状態にあるわけです。大前提として、瑕疵に対する責任は売主さんにあるものの、運用上は対応すべき期間を両者で取り決めることになっており、個人間売買の場合は3ヶ月と定めるのが一般的です。売主が宅地建物取引業者の場合は、引渡し後2年以上の責任を負う義務がありますので2年と定めることが一般的になっています。
隠れた瑕疵でよく取り上げられるのは、建物に関するもので言うと、雨漏りや白蟻被害、排水管のつまりなどです。瑕疵担保責任は建物だけではなく土地に関しても負うことになっていますので、地中埋設物の存在や土壌汚染なども隠れた瑕疵となります。
瑕疵担保責任期間にこのような隠れた瑕疵を買主さんが発見した場合は、速やかに売主さんに補修工事等を請求する必要があります。が、実際のところ、引渡しを受けた後3ヶ月以内に隠れた瑕疵を発見することは可能でしょうか？普通の生活をしながら、雨漏りや白蟻被害に気付くことができるのか、疑問です。また、売主さんが費用負担をしてくれるとしても、引っ越し早々修理をしなければならないなんて、気分的にも嫌ですよね。契約に明記されていても売主さんの手元に原資がない場合は、まともに対応してくれるかどうかも怪しくなります。
そこで発想の転換です。考え方を真逆にして、自発的に瑕疵を見つける行動にでるのです。建築士によるインスペクション等で隠れた瑕疵を明らかにし、契約や引渡しの前に、補修を要求するわけです。場合によっては代金の値引きで対応されることもあります。
売主さんにとっても、代金を一旦受け取ったあとに補修代を請求されるより納得しやすいことでしょうし、買主さんにとっては、原資がないから売主さんが対応してくれないというトラブルに巻き込まれることもなくなりますから安心です。
