住宅ローンの審査項目の中に、「返済負担率」というものがあります。返済負担率とは、年収に対するローンの年間返済額の割合のことです。例えば、年収500万円の人が毎年150万円を返済した場合、返済負担率は、150万円÷500万円×100=30％となります。
借入額が一定だとすると、年間返済額は金利の高い低いや返済期間の長い短いによって大きく変化します。例えば、3000万を35年返済で借りるとして、審査金利が4％なら年間返済額は約160万円、審査金利の設定がない金融機関が1％金利で計算した場合の年間返済額は約100万円となります。年収が500万円の場合、それぞれの返済負担率は、32％、20％となります。借入額と借入期間は同じ条件でも、金利の違いにより返済負担率はこんなにも違ってくるのです。
さて、返済負担率は何のために算出する必要があるのでしょうか。実は、各金融機関には「返済負担率○○％までなら貸出しが可能」といった暗黙の規定があり、その％を超える貸出しはできないことになっているのです。返済負担率の上限をいくらにしているかは、各金融機関によって異なります。25％と設定している金融機関が多いと言われることもありますが、定かではありません。
返済負担率を計算する際、年間返済金額の中には他のローンのそれも加算する必要があります。既に教育ローンの年間返済額が50万円、自動車ローンの年間返済額が50万円ある状態で、住宅ローンの年間返済額が100万円発生すると仮定した場合、合計した200万円を年間返済額とみなし返済負担率の計算がなされます。先ほどの年収500万円の人の場合、なんと返済負担率は40％！ほぼ間違いなく住宅ローンの審査は通らないと思います。完全にアウト、もしくは、借入額の減額を言い渡されることでしょう。この人が、例えば返済負担率の上限が30％で、金利1％・35年返済で住宅ローンを組むとするならば、逆算した借入限度額は1470万円となります。3000万借りるつもりが1470万で頭打ちというわけです。これでは購入対象を大幅に変更せざるを得ませんよね。
ちなみに、個人の借入状況や返済状況はすべて個人信用情報機関が把握しており、金融機関はローン審査の際、この機関に照会を依頼します。たとえ他のローンの存在を隠しても、金融機関はすべてを把握することができるのです。下手に隠して後から指摘され「忘れてただけなんです！」などと弁解しようものなら火に油。「借りたものを忘れるとは、なんといい加減な！」という捉え方をされるだけです。なので、審査を受ける際にはお金に関することをすべて正直にさらけ出し、お沙汰を待つしかないのです。
住宅ローンの審査に通らなかったとしても、銀行側はその理由を明らかにはしてくれません。ただ、何が理由だったのかは、本人であれば大体想像ができるでしょう。このハードルを越えなければ先に進めないわけですから、物件検索する前に、自分の借入能力の限界を知るということは重要なことなのです。
お金の話を人にするのは抵抗があるかもしれませんが、情報共有は間違いなくその後の流れをスムーズにしてくれます。だからこそ、なんでも話せるパートナーに巡り合うことが大事なんですね。
