マイホーム購入の際、多くの人は住宅ローンを利用します。住宅ローンを利用するには金融機関の審査に合格する必要があるのですが、その為には、何が重要だと思いますか？それは、「金融機関は自分をどう評価するのか？」という視点です。特に、年収があまり多くない人や、既存借入がある場合には注意が必要です。
まず、金融機関は住宅ローンの審査を何のためにしているのか、考えてみましょう。金融機関はお金を貸すことが仕事ですから、貸したいのは山々です。たくさん貸して長期にわたって利息を受け取りたいわけですね。でも、貸したものを確実に返してくれる人にしか貸したくないので、慎重に審査をするというわけです。
金融機関がまず最初に確認すること、それは返済負担率です。これは、年収に対する年間返済額の割合のことで、年収によってその上限が決められています。一般的には30～35％と言われています。仮に30％で計算するならば、年収400万の人なら年間返済額は120万まで、年収600万の人なら180万までとなります。審査金利を3％と仮定し借入可能額を逆算すると、年収400万の人は約2600万円、年収600万の人は約3900万円となります。
ここで問題なのは、既存借入がある場合です。既存借入があると住宅ローンの借入可能額は大幅にダウンしてしまいます。それは何故か？「年間返済額が返済負担率以内でなければならない」というハードルは、新たに借り入れる住宅ローンだけではなく、既に毎月返済している額も含めたところでクリアする必要があるからです。先ほどの例において、例えば車のローンを毎月2万円返済している場合、年収400万の人の借入可能額は約2100万円、年収600万の人は3400万円になります。車のローンがあるだけで、ざっと500万円信用力が落ちるわけですね。更に、クレジットカードの分割払いで買い物をしているケースがあれば、その分も差し引かれることになります。不思議なことに、残債や完済時期について言及されることはありません。ただ単に、今返済しているものがあるかないか、そこだけを見られます。
住宅ローンの借入額を500万も減額しなければならないとなると、物件の選択肢が狭まってしまいますよね。もちろん、無理なく返済し続けられるかどうかが一番大切なのですから、借入をむやみに増やすことには反対ですが、最初から厳しい制限の中で物件検索をスタートすると、何のためにマイホーム購入を思い立ったのか、原点を見失う可能性があります。
仮審査を受ける目的は、金融機関から見た自分の信用度を確認し住宅ローンの借入限度額を知ることです。そのためにも、既存借入がある場合にはまず完済することを考えるべきでしょう。
