住宅ローン減税制度とは？
住宅ローン減税制度は、住宅ローンを借入れて住宅を取得する場合に、取得者の金利負担の軽減を図るための制度です。毎年末の住宅ローン残高の1%にあたる金額を10年間に渡り所得税の額から控除するという減税措置です。所得税で控除しきれない場合には、住民税からも一部控除されます。つまり、「頑張ってマイホームを買ったんだね！住宅ローンの金利負担は大変だろうから、所得税や住民税の負担は10年間だけ軽減してあげるよ！」と国が言ってくれてる感じです。
この住宅ローン減税は、対象となる住宅が、新築でも中古でも適用可能です。新築住宅の場合、最大控除額（10年間の累計控除額）は400万円となっています。高性能な新築住宅（長期優良住宅や低炭素住宅）の場合は、更に100万上乗せされて最大控除額は500万円となります。高性能な住宅は売価もそれだけ高いので、なかなか手に入れるのは難しいかもしれませんが、新築住宅であれば減税対象となることは間違いないので、その恩恵は確実に受けられそうです。
中古住宅購入の場合は、特に注意が必要
さて、中古住宅の場合はどうでしょうか？まず、最大控除額は200万円が限度となります。しかも、この制度が利用できる中古住宅は、「建築されてから20年（耐火建築物の場合は25年）以内のもの」に限られているのです。新築住宅にはなかった「古さ加減」が問題視されるのですね。でも、現実的にはもっと古い物件だったとしても、市場で当たり前に取引されています。
では、そんな古い中古住宅を購入する場合は、住宅ローン減税をあきらめざるを得ないのでしょうか？いいえ、実は、築年数ではないもう一つの判断基準があるのです。それは、「築後年数にかかわらず新耐震基準に適合することが証明されたもの、又は、既存住宅売買瑕疵担保責任保険に加入しているもの」という要件です。例えば、売主さんの名のもとに耐震診断が既に実施されており適合状態が証明されている、あるいは、瑕疵担保責任保険に加入済みの業者売主再販物件を買おうとしている、というような場合は無理なくこの制度を利用することができそうです。
しかし、それはかなり稀なケースでしょう。診断をするにしても証明書を発行するにしてもお金がかかります。売却前の先行投資を受け入れる売主さんはまだまだ少ないです。しかも補強しないと証明書が発行できないケースも多いので、補強して売却することを決断できなければ診断費用さえ無駄になってしまうかもしれないのです。また、瑕疵担保責任保険に加入するためにはクリアしなければいけない技術的基準もあり、再販業者からすると面倒な手続きであることは否めず、敢えて付保して売却しようと考える業者は少数派だと思われます。つまり、古い物件がそのまま住宅ローン減税の対象となることは少ないのです。
プロのサポートで安心の中古住宅購入を
では、買主さん自らが、住宅ローン減税を勝ち取るためにはどうすべきなのか？？上記要件を満たす状態を、自分の力（お金と時間）で作り上げるしかないのですが、その手続きは複雑であり誰でもできるというものではありません。
マイホーム購入を思い立ったら、乗り越えるべきハードルがいくつもあります。良き伴走者を得ることが成功への近道です。
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