【福岡発】隣地と高低差がある物件は要注意！（その1）

法面とは？

「法面（のりめん）」という言葉をご存知ですか？ウィキペディアによると、「切土や盛土により作られる人工的な斜面のこと。道路建設や宅地造成などに伴う、地山掘削、盛土などにより形成される。」という説明文があります。

斜面に造成された住宅地を想像してみてください。上がっていく道路に沿ってひな壇になった宅地に住宅がお行儀よく並んでいる様子をご覧になったことがあるかと思います。主要な道路から側道に入り、各家にアプローチするわけですが、両隣との段差は大したことがなくても、背後の家との段差は結構あったりします。

下の宅地を購入したらどうなる？

例えば、このような住宅地のワンブロック内にある、低い方の物件をあなたが購入したとしましょう。隣接する宅地との高低差を、間知ブロックや石積みで固めたものを、おしなべて「擁壁」というのですが、この擁壁がかなり厄介なのです。

そもそも隣接する敷地境界上にある擁壁は、誰の物なのでしょうか？ズバリ、上の宅地の所有物です。これがないと宅地を構成できないわけでして、境界線は、下の宅地内にあるということになります。「宅地内？擁壁の下端部分じゃないの？」と思われたかもしれませんが、地面を掘っていくと、擁壁の基礎部分がまだまだ下にあるのです。つまり、境界線は、地面と擁壁の下端が接しているラインではなく、それより更に宅地内に入り込んだラインとなります。

擁壁の安全性について

さて、ここで問題になるのが擁壁の構造的な耐力です。古い擁壁は、構造的に安全だと確認する術がない状態なのです。表面的な劣化は見て取れても、造成時の設計・工事がどうなっていたかは知る由もなく、しかも、現状から耐力を計り知ることもできないのです。せめて表面的劣化だけでも補修してほしいと思っても、隣家の生活空間からは見えない部分であり、真剣に取り合ってくれるかは疑問です。地震などで擁壁が崩れた場合、上の宅地に住む人も、下の宅地に住む人も、甚大な被害に見舞われることが予測されますが、所有権が上の宅地にある以上、折半してどうにかするのも変ですし、例えそれができたとしても、現行基準に則ってまともな構造体にするためにはかなりの費用が必要ですから、なかなか実現するのは難しいと思われます。劣化した擁壁を眺めつつ、心配は尽きないということになりそうです。

このような物件は売れ残りがちで、値引きが行われることもありますが、それ以上の心配事が付いて回る可能性も秘めていることを忘れないでください。