住宅ローン減税を知る
住宅ローン減税制度は、住宅ローンを借入れて住宅を取得する場合に、取得者の金利負担の軽減を図るための制度です。毎年末の住宅ローン残高の1%にあたる金額を10年間に渡り所得税の額から控除するという減税措置です。所得税で控除しきれない場合には、住民税からも一部控除されます。つまり、「頑張ってマイホームを買ったんだね！住宅ローンの金利負担は大変だろうから、所得税や住民税の負担は10年間だけ軽減してあげるよ！」と国が言ってくれてる感じです。
中古購入の場合は要件に注意
この住宅ローン減税は、対象となる住宅が、新築でも中古でも適用可能ですが、中古住宅の場合は、大前提として「建築されてから20年（耐火建築物の場合は25年）以内のもの」に限られています。新築住宅にはない「古さ加減」が問題視されるのですね。でも、現実的にはもっと古い物件でも当たり前に市場で取引されています。
では、そんな古い中古住宅を購入する場合は、住宅ローン減税をあきらめざるを得ないのでしょうか？いいえ、実は、築年数ではない別の判断基準があるのです。その一つは、「築後年数にかかわらず新耐震基準に適合することが証明されたもの」という要件です。売主さんの名のもとに、適合状態が証明されているのがベストですが、そうでないとしても、買主さんができる対策もあります。
耐震適合証明の仮申請って何？
中古住宅の耐震適合をもってこの住宅ローン減税の恩恵を受けようと思ったら、以前は、引渡し前に売主さんが耐震適合の状態にする必要がありました。しかし考えてみて下さい。古い物件は、耐震診断をしたところで補強工事の必要性が高く、その工事をしなければ適合証明書の発行は実現できません。売れるかどうかもわからない状態の時に、診断費用や補強工事代をかけてまで売却準備をする売主さんはまずいません。
買主さんの方はというと、住宅ローン減税のうまみも有りますし、それよりも何よりも、危険だと分かっている家にそのまま入居することはできませんので、耐震補強工事を実施することに対して売主さんよりよほど積極的です。
なので、現在は、買主さんの名前で適合証明書が発行されたものでも、住宅ローン減税の対象とされるようになったのです。但し、「購入後必ず耐震補強工事を実施し、適合状態にします！」という「仮申請」という手続きが引渡し前に必要であり、また、引渡しを受けた後、速やかに耐震補強工事を行い適合状態にする必要があります。
「耐震診断」「仮申請」「耐震補強工事」「適合証明書発行」…一連の手続きは不動産売買のスケジュールを見ながら適切に行う必要があります。行動が前後すると、せっかくの苦労が水の泡になることも！
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