購入するのは家（建物）だけではない
中古物件でも新築建売物件でも、特に気になるのは建物の状態ですよね。間取りや設備機器、内外装の状態など、生活に直結することなので、内覧時の注目ポイントであることには間違いないと思います。でも、購入するのは建物だけではありません。建物が建っている土地、あるいは周辺環境も、同時に購入するという意識が大切です。
宅地の三大性能について問題は無いか？
宅地の品質、性能とは、
① 建物の敷地としての安定した地盤である品質・性能
② 健康被害のおそれが心配される土壌汚染のない品質・性能
③ 地中障害物もなく、無事に目的の建物が建築できる品質・性能
等のことであり、これら三つの品質・性能を特に「宅地の三大性能」と呼んでいます。
既にその土地に家が建っている状態を見ると、当然に、その宅地の品質・性能に問題はないものと考えがちですが、目に見えない地中のことは、実際のところ誰にもわからないのです。それを調査し、重要事項として説明するのが宅建業者の仕事の一つなのですが、買主さんの意識が薄いこともあり、さらりと流す傾向にあるようです。②については、役所で調査できるケースもありますが、①と③については、現状の確認と売主への聞き取りによるところが大きく、品質・性能を確認することには限界があります。
屋外の様子も確認しよう
それでも、目に見える塀や擁壁の状態を確認することは必要です。アプローチ部分の土間タイルに亀裂がないか、地盤が沈下しているところはないか、敷地内の地面をよく観察してみましょう。
高低差がある敷地で、擁壁がある場合は特に注意が必要です。古い擁壁（石積みや間知ブロックなど）は、基本的には工作物として安全が確保されたものではないということを認識しておいてください。更に、現況としてブロックのつなぎ目が拡大し亀裂損傷が生じているとか、部分的に膨らんでいるところがあるとか、整然とした状態にない場合は、既に劣化が進んでおり、十分な耐力が発揮できない状態にあると考えるべきでしょう。
家はリフォームで何とか住める状態になったとしても、土地の状態を改善するためには莫大な費用がかかるケースもあります。土地の品質・性能に瑕疵があるために、安心して暮らしていけない…なんてことがないように、建物に目をやる前に十分な確認と検討が必要なのです。
