【福岡発】「契約不適合責任」と「現状有姿特約」の関係

「現状有姿」が盾になる？

SUUMOの住宅用語大辞典によると、現状有姿とは、「不動産の売買契約書に記されることが多く、一般的には「現在の状況のまま」という意味であり、こういった売買契約を「現状有姿売買」と呼ぶこともある」　　とのこと。

確かに、不動産取引の重要事項説明書や売買契約書において、「現状有姿（特約）」という文言を見かける頻度は高いです。それさえ書いておけば災難に巻き込まれることはないと思い込んでいる宅建士もいるようですが、この言葉にはそもそもそんな重みはありません。現状有姿と言われても、劣化や瑕疵が潜んでいる可能性の高い中古物件においては、それらの取扱いについて法律で定められたルールというものがあります。最終的にはそのルールに則ってジャッジされるのですから、現状有姿なんて意味のない言葉をわざわざ使用する必要もないのに…と思うのですが、売主側の宅建業者が作成する書面には必ずと言っていいほど出てきます。

劣化と瑕疵は違う

中古住宅は劣化があって当たり前です。今まで使われてきたのですから損耗や故障があるのは仕方ありません。それらを含め現時点の状況をよく見て、購入するかしないかを判断します。

見てわかるような劣化は売主の責任にはなりませんが、買主が容易に見つけられない瑕疵については、売主が責任を負うのが一般的です。以前は瑕疵担保責任と言っていましたが、2020年の民法改正で、現在は契約不適合責任と表現されます。数か月の期限を切って、引渡し以後もその責任を売主が負うのです。だから、現状有姿という曖昧な言葉を使っても駄目ですよ、という話なのです。

ただ、売主の責任が追及されるのは、「重大なものに限って」ということになっています。瑕疵というには酷なもの、例えば、家の造りが雑だとか、センスがないとか、何故こんなところに段差が？？なんていうのは除外です。多くの人が「こんな家なら買わなかったのに！」というような、①構造部の腐食　②雨漏り　③白蟻被害　④給排水の不具合　の４点について責任を負う、と一般的な書面には明記されます。

値引きする代わりにリスク回避

さて、中古住宅を購入してそのまま入居する人はまずいません。なんらかのリフォームを計画する人がほとんどだと思います。その時、劣化状況を指摘して、それらの不具合を改善するためにリフォームが必要となるので値引きをお願いしたい！と買主側が交渉を希望するケースがあります。不動産取引に交渉はつきものなので、そのやり方自体は間違いではありません。ただ、売主側が値引きをのむ代わりに契約不適合責任を免責にする、というケースも多いのです。これも違法ではありませんので、お互いの交渉が成立すれば契約は有効となります。

中古住宅の目利きに自信があれば、契約不適合責任は不要かもしれません。たった数ヶ月のことですし、それよりも値引きしてもらう方がいいと思いがちです。ただ、本当に重大な瑕疵が存在していたら取り返しのつかないことになるかも…。そんな不安が少しでもあるなら、建築のプロに事前相談することも必要なのでは？？　と思います。