【福岡発】境界明示は売主の義務！但し、その精度は色々です。

敷地境界線とは？

ネットに公開された中古物件の概要書を見ていると、登記簿上の敷地面積は明記されていますが、敷地境界に関する図面が添付されているケースはまずありません。この段階では、売主側が公表する義務はありませんので当然なのですが、買主側からすると、売買代金の範囲が一体どこからどこまでなのか、気になりますよね。境界は自分だけの認識ではなく、隣家との共通認識であるべきものなのですから、売主に明示してもらって、問題なく引き継ぐ必要があるわけです。

さて、不動産でいうところの境界には二つの概念があります。それは「筆界」と「所有権界」です。「筆界」は地番を決めた時の境であり、当事者の意思で勝手に動かせるものではありません。かたや「所有権界」は、隣接地同士の所有権がぶつかり合う所であり、当事者の意思などによって、筆界とは関係なく動く可能性があるものです。こう書くと、隣同士で喧嘩している様を思い浮かべてしまいますが、お互いがそれで良ければ、円満に、筆界とは違うところに所有権界を設けてもいいのです。ただ、そうは言っても通常は、「筆界」と「所有権界」は合致しているのが普通だと思われますし、お互いにとってもその方が断然望ましいわけです。

境界明示は売主の義務

境界を示す境界標は、その材質や形などから様々なものがあります。古い住宅街に行くと、石でできた境界杭を目にすることもありますし、金属製のプレートがブロック塀に貼ってあることもあります。

売り物である敷地の範囲、つまり境界を明示する義務は売主にあるのですが、その方法や精度については色々です。境界標を指し示し、「ここからここまでです。」と、売主の認識を買主に伝えるだけでも構いません。が、同じ認識を隣家所有者が持っているかは不明、もっと言えば、目に見える所有権界が、筆界と同じなのかもわからない状態です。

大手不動産仲介会社の場合は、トラブル防止の観点から、売主の負担で仮測量を行うことをルールにしているところもあります。ただ、これらの手続きには費用がかかりますので、売主の納得が得られない場合や、価格交渉による値引きが発生した場合などは、売買契約書の特約で仮測量の義務を外し、買主に承諾してもらうこともあるようです。

目に見える所有権界がお互いの安心になっているなら

境界には、ブロック塀やフェンスが建てられていることが多いのではないかと思います。境界に関する隣家との共通認識がそのブロック塀であれば、多少筆界からずれていたとしても、二人の間でトラブルになることはまず無いでしょう。それを、わざわざ土地家屋調査士の仮測量を行い「このブロック塀は越境してますよ」と真実（？）を突き付けることが、果たしてプラスになるでしょうか？　隣家が抱く、新たな所有者となるお隣さん（買主）に対する印象はどうでしょう？

境界はシビアな問題かもしれませんが、特に大きな問題がないなら、お互いの幸せのために、現状維持という選択が好ましい場合もあるんですね。