【福岡発】媒介（仲介）契約が知らないうちに成立してる怪現象

不動産取引の主役は、売主さんと買主さんです。ただ、取引対象が不動産であり、売買の意思決定と引渡しの履行を同時に行うことが難しいので、宅建士というプロが媒介（仲介）するのが一般的です。

主役である当事者同士が交わす契約は、「売買契約」といいます。また、当事者がそれぞれのサポート役としてつく仲介会社と交わす契約は、「媒介（仲介）契約」といいます。

ご存知でしょうか？？　この「媒介（仲介）契約」は、売主側にも買主側にも存在します。縛りがきついものから緩いものまで3種類あるのですが、その主旨は、「売買契約が成立したら仲介手数料を支払いますので、不動産取引の媒介（仲介）をお願いします。」というものです。

さて、私たち宅建士が守らなければいけない法律は色々あります。民法や建築基準法等についても、正しく業務を遂行するためには知見を広めることも必要ですが、最も注意すべきは宅建業法です。不動産取引のプロたる宅建士しか馴染みのない法律なのですから、一般消費者を裏切ることがないように、業法に則った安全な取引をサポートすることが一番大切だと私は思っています。

ちょっと宅建業法を見てみましょう。宅建業法第３４条の２には、媒介（仲介）契約に関することが明記されています。

書面の交付義務
価額について意見を述べる際の根拠明示義務
有効期間の制限（専任、専属専任のとき）
指定流通機構への登録及び登録証の引渡し義務（同上）
登録物件の成約通知義務（同上）
業務処理状況の報告義務（同上）
申込があったときの依頼者への報告義務

上記七つのうち、売主側と買主側両方に関係するものはたった二つ、①と③のみです。②及び④～⑦については、売主側だけに課せられたものです。買主側の仲介業者がやるべきことについては、何ら具体的なものが定められていません。

対価として支払う仲介手数料が同じでも、購入のサポートをどんなふうにどこまでしてくれるのかは仲介業者による…業法上はそれで良いということなのでしょうか？？

裁判の判例を見てみると、①については軽んじられている節があります。「口約束でも契約は成立する」という民法の大原則が優先され、宅建業法の①を守らなかった仲介業者でも、仲介手数料を受け取る権利は存在するのだそうです。では、どのタイミングに媒介（仲介）契約は成立していたのでしょうか？それは、物件に紐づいている仲介業者に問合せや相談の電話をしたとき、あるいは、内覧に連れて行ってもらった時です。怖くないですか？？契約書面を提示されぬまま媒介契約したことになってしまうのです。後になって「あなたに仲介を頼みたくない！仲介手数料を支払いたくない！」と言っても、その物件を購入するための媒介契約は成立しているのですから、解除するためには違約金の支払いが必要になることだってあるかもしれません。

だから、物件検索よりも先に、「誰に仲介を頼むか？」を真剣に考える必要があるのです。